Quel est le coût d’un prêt relais et comment le financer ?

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, ce bien immobilier qui répond à toutes vos attentes et à celles de votre famille, mais un obstacle de taille se dresse devant vous : vous n'avez pas encore vendu votre bien actuel ? Cette situation est plus fréquente qu'on ne le pense, et le prêt relais pourrait être la solution qui vous permettra de saisir rapidement cette opportunité. L'immobilier est un domaine où le timing est crucial, et la réactivité peut faire la différence.

Le prêt relais est un type de financement temporaire conçu pour vous donner l'avance de trésorerie nécessaire pour acquérir un nouveau logement avant d'avoir vendu le précédent. Il s'agit d'une avance de fonds basée sur la valeur estimée de votre bien immobilier actuel. Dans cet article, nous allons décortiquer les rouages de ce type de crédit, explorer ses coûts réels et les différentes manières de le financer. L'objectif est de vous fournir les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée et déterminer si le prêt relais est adapté à votre situation financière et à vos objectifs immobiliers.

Comprendre le prêt relais : les fondamentaux

Avant de plonger dans les détails des coûts et des options de financement, il est indispensable de bien comprendre les fondamentaux du prêt relais . Cette section vous fournira une vue d'ensemble des différents types de prêts relais , de la manière dont le montant est calculé et de la durée typique de ce type de financement. Nous allons explorer ensemble les aspects fondamentaux du prêt relais pour que vous puissiez aborder les prochaines sections avec une base solide de connaissances.

Types de prêts relais

• Relais sec : Il s'agit d'un crédit où le montant accordé est une partie de la valeur estimée du bien que vous souhaitez vendre. Le montant est généralement plafonné à un pourcentage de la valeur du bien, souvent entre 60% et 80%, pour tenir compte des frais de vente et des éventuelles baisses de prix.
• Relais adossé : Ce type de prêt relais s'ajoute à un prêt immobilier classique pour l'acquisition de votre nouveau bien. Il est souvent plus attractif financièrement que le relais sec, car il est adossé à un prêt immobilier plus important, mais il exige également plus de garanties de la part de l'emprunteur.
• Relais "in fine" : Dans ce type de crédit, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt, généralement grâce à la vente de votre ancien bien. Ce type de prêt relais est souvent préféré car il réduit les mensualités initiales, ce qui peut être avantageux si vous avez déjà des charges importantes.

Comment est calculé le montant du prêt relais ?

Le montant du prêt relais n'est pas basé sur le prix de vente espéré, mais sur une estimation de la valeur du bien à vendre, réalisée par un expert immobilier mandaté par la banque. Cette estimation est ensuite soumise à une décote, qui varie généralement entre 10% et 20%, pour tenir compte des risques de non-vente ou de baisse de prix. La capacité d'endettement de l'emprunteur est également prise en compte.

Prenons un exemple concret : vous possédez un bien estimé à 300 000 €. La banque applique une décote de 15%, ce qui ramène la valeur prise en compte à 255 000 €. Le montant potentiellement empruntable sera donc basé sur cette somme, tout en tenant compte de votre capacité de remboursement et de vos autres engagements financiers.

Durée du prêt relais

La durée standard d'un prêt relais est généralement comprise entre 12 et 24 mois. Ce délai est censé être suffisant pour vous permettre de vendre votre bien actuel et de rembourser le prêt relais . Il est essentiel de respecter cette échéance, car le non-remboursement à la date prévue peut entraîner des conséquences financières importantes.

Si vous ne parvenez pas à vendre votre bien dans les délais, plusieurs options peuvent être envisagées, mais elles sont souvent coûteuses : un renouvellement du prêt relais (rare et souvent assorti de conditions strictes), une transformation du prêt relais en prêt immobilier classique (si votre situation financière le permet) ou, dans le pire des cas, une vente forcée de votre bien immobilier.

Analyser le coût d'un prêt relais : Au-Delà du taux d'intérêt

Beaucoup se concentrent uniquement sur le taux d'intérêt lorsqu'ils envisagent un prêt relais , mais il est crucial de comprendre que le coût réel de ce type de financement va bien au-delà. Cette section vous dévoilera tous les éléments qui composent le coût d'un prêt relais , des frais de dossier à l'assurance emprunteur, en passant par les coûts cachés qui peuvent impacter significativement votre budget.

Le taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est un élément essentiel à prendre en compte, mais il ne représente qu'une partie du coût total d'un prêt relais . Il est généralement plus élevé que celui des prêts immobiliers classiques, car il s'agit d'un financement à court terme considéré comme plus risqué pour la banque. Il est pertinent de comparer les taux nominaux proposés par différentes banques, mais surtout de se concentrer sur le TEG (Taux Effectif Global).

Le TEG inclut tous les frais obligatoires liés au prêt, tels que les frais de dossier, l'assurance emprunteur et les frais de garantie. C'est donc l'indicateur le plus fiable pour comparer les offres de prêt relais et évaluer le coût réel de ce type de financement.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont des frais fixes facturés par la banque pour l'étude de votre demande de prêt relais . Leur montant est variable selon les banques, mais ils peuvent représenter une somme non négligeable. Il est important de se renseigner sur le montant des frais de dossier avant de s'engager et de tenter de les négocier avec la banque. En moyenne, ils oscillent entre 500 et 1500 euros.

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est une assurance obligatoire qui vous protège en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Elle représente une part importante du coût total d'un prêt relais et peut varier considérablement selon votre profil (âge, état de santé, profession). La loi vous permet de déléguer votre assurance emprunteur, c'est-à-dire de choisir une assurance autre que celle proposée par la banque, ce qui peut vous permettre d'obtenir un meilleur tarif. En effet, le coût de l'assurance emprunteur peut impacter jusqu'à 30% le coût global du crédit.

Les frais de garantie

La banque exige une garantie pour se prémunir contre le risque de non-remboursement du prêt relais . Cette garantie peut prendre la forme d'une hypothèque sur votre bien immobilier ou d'une caution. Le coût de la garantie est variable selon le type de garantie et le montant du prêt. Une hypothèque engendre des frais de notaire, tandis qu'une caution implique des frais de commission. Le coût d'une hypothèque est généralement plus élevé au départ, mais peut être remboursé partiellement à la fin du prêt.

Les frais d'expertise

Comme mentionné précédemment, la banque mandate un expert immobilier pour évaluer la valeur de votre bien à vendre. Les frais d'expertise sont à votre charge et peuvent varier selon la complexité de la mission et la localisation du bien. Il est important de demander un devis avant de faire réaliser l'expertise pour éviter les mauvaises surprises. Ces frais peuvent aller de 200 à 500 euros.

Focus sur les coûts cachés

Au-delà des frais mentionnés ci-dessus, il existe des coûts additionnels qui peuvent impacter significativement le coût total d'un prêt relais . Il est essentiel d'en être conscient et de les prendre en compte dans votre calcul.

• La décote appliquée à la valeur du bien : Comme expliqué précédemment, la banque applique une décote sur la valeur estimée de votre bien, ce qui réduit le montant du prêt relais et vous oblige à apporter des fonds propres plus importants.
• Les intérêts intercalaires : Ce sont les intérêts que vous payez sur le montant total du prêt dès le déblocage des fonds, et ce, jusqu'à la vente de votre bien. Ils sont généralement payés mensuellement et peuvent représenter une somme conséquente, surtout si la vente tarde.

Exemple concret de calcul du coût total

Pour illustrer concrètement le coût d'un prêt relais , prenons un exemple avec des chiffres réalistes. Imaginons que vous contractez un prêt relais de 200 000 € sur une durée de 12 mois, avec un taux d'intérêt de 4%, des frais de dossier de 1000 €, une assurance emprunteur de 0,3% par mois et des frais de garantie de 2000 €.

Type de Frais	Montant (€)
Taux d'intérêt (4% sur 12 mois)	8 000
Frais de dossier	1 000
Assurance emprunteur (0,3% par mois)	7 200
Frais de garantie	2 000
Coût total du prêt relais	18 200

Ce tableau illustre clairement que le coût total du prêt relais dépasse largement le simple taux d'intérêt. Il est donc essentiel de prendre en compte tous les frais annexes pour avoir une vision réaliste du coût de ce type de financement. On peut également le comparer à un prêt immobilier classique, où les frais liés à l'assurance seraient inférieurs, par exemple, car il serait étalé sur une durée plus longue (20 ou 25 ans par exemple).

Financer votre prêt relais : explorer toutes les possibilités

Maintenant que vous avez une bonne compréhension des coûts d'un prêt relais , il est temps d'explorer les différentes options pour financer ce type de prêt. Cette section vous présentera les différentes sources de financement disponibles, des fonds propres aux aides et subventions, en passant par la négociation avec la banque et les alternatives au crédit relais immobilier .

Les fonds propres

L'utilisation de vos fonds propres est le moyen le plus efficace de réduire le montant du prêt relais et donc son coût global. Plus vous apportez de fonds propres, moins vous aurez besoin d'emprunter, et moins vous paierez d'intérêts et de frais annexes. Vos fonds propres peuvent provenir de votre épargne, de la vente de biens personnels ou d'un don familial. Utiliser vos fonds propres pour financer une partie du nouveau bien ou pour rembourser anticipativement une partie du prêt relais dès la vente de l'ancien bien vous permettra de minimiser les coûts.

Le plan épargne logement (PEL)

Si vous possédez un Plan Épargne Logement (PEL), vous pouvez utiliser les droits à prêt qu'il vous octroie pour réduire le coût de votre prêt relais . Les droits à prêt du PEL vous permettent d'obtenir un prêt immobilier à un taux préférentiel. Vous pouvez utiliser ce prêt pour financer une partie de votre nouveau bien et ainsi réduire le montant du prêt relais nécessaire. Il est donc pertinent de se renseigner sur les conditions d'utilisation des droits à prêt de votre PEL avant de contracter un prêt relais .

Les aides et subventions

Plusieurs aides et subventions peuvent vous aider à financer votre prêt relais . Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide de l'État destinée aux primo-accédants qui souhaitent acheter leur résidence principale. Il peut être combiné avec un prêt relais sous certaines conditions, notamment si vous achetez un logement neuf ou si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique dans votre logement actuel. N'hésitez pas à vous renseigner sur les aides proposées par les collectivités territoriales (régions, départements, communes), car elles peuvent également vous aider à financer votre projet immobilier.

La négociation avec la banque

La négociation avec la banque est une étape cruciale pour obtenir les meilleures conditions pour votre prêt relais . N'hésitez pas à comparer les offres de plusieurs banques et à mettre les établissements en concurrence. Vous pouvez négocier le taux prêt relais 2024 , les frais de dossier et l'assurance emprunteur. Faire appel à un courtier immobilier peut vous être d'une grande aide pour négocier avec les banques et obtenir les meilleures conditions pour votre crédit relais immobilier . En effet, un courtier immobilier peut vous faire gagner du temps et de l'argent en comparant les offres de différentes banques et en négociant les conditions du prêt.

Les alternatives au prêt relais : explorer d'autres options

Si vous souhaitez éviter les coûts et les contraintes d'un prêt relais , plusieurs solutions alternatives peuvent être envisagées. Ces options demandent souvent une certaine flexibilité et une bonne organisation, mais elles peuvent vous permettre d'atteindre votre objectif d' achat revente immobilier sans recourir à un prêt relais . Voici quelques alternatives à considérer, développées plus en détail :

• Vente longue : Cette option consiste à négocier avec l'acheteur de votre bien actuel un délai de vente plus long. Cela vous laisse le temps de trouver et d'acheter votre nouveau logement avant de finaliser la vente de votre bien actuel. Il est essentiel d'être transparent avec l'acheteur et de justifier ce délai supplémentaire.
• Location-accession : La location-accession est un contrat qui vous permet de louer un bien immobilier pendant une période déterminée, avec la possibilité de l'acheter à la fin de cette période. Vous pouvez ainsi acheter votre nouveau logement en location-accession et vendre votre bien actuel pendant la période de location. Cette option peut être intéressante si vous avez besoin de temps pour vendre votre bien et que vous souhaitez sécuriser votre futur logement.
• Louer son bien actuel : Si la vente tarde, vous pouvez envisager de louer temporairement votre bien. Les revenus locatifs pourront alors couvrir une partie des mensualités du prêt relais , réduisant ainsi votre charge financière. Il est cependant crucial de bien évaluer les risques liés à la location (vacance locative, impayés, dégradations) et de se conformer aux obligations légales en matière de location.
• Vendre son bien avec une clause de rachat (vente à réméré) : La vente avec clause de rachat, également appelée vente à réméré, est une opération qui vous permet de vendre votre bien tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement. Cette option peut être intéressante si vous avez besoin de liquidités rapidement et que vous souhaitez conserver la possibilité de récupérer votre bien à terme. Cependant, il est crucial de bien comprendre les conditions de la clause de rachat (prix de rachat, durée) et de se faire accompagner par un professionnel.
• Échange de biens : Bien que plus rare, il est possible d'échanger directement son bien avec un autre propriétaire. Cette option nécessite de trouver un propriétaire intéressé par votre bien et dont le bien correspond à vos besoins.

Les risques du prêt relais et comment les minimiser

Le prêt relais peut être une solution appropriée pour financer votre projet immobilier, mais il comporte également des risques qu'il est important de connaître et de gérer. Cette section vous présentera les principaux risques liés au prêt relais et vous donnera des conseils pour les minimiser et les anticiper.

Le risque de ne pas vendre son bien

Le principal risque d'un prêt relais est de ne pas parvenir à vendre votre bien dans les délais impartis. Si cela se produit, vous devrez trouver une autre solution pour rembourser le prêt relais , ce qui peut entraîner des difficultés financières importantes. Dans le pire des cas, la banque peut exiger la vente forcée de votre bien immobilier.

Pour minimiser ce risque, il est essentiel de fixer un prix de vente réaliste pour votre bien, de faire appel à plusieurs agences immobilières et d'envisager la location si la vente tarde trop. Il est également important d'être réactif et de baisser le prix de vente si nécessaire pour attirer les acheteurs. Une stratégie marketing efficace est également importante pour attirer les acheteurs potentiels.

Le risque de baisse du marché immobilier

Une baisse du marché immobilier peut impacter la valeur de votre bien à vendre et donc le montant du prêt relais que vous pourrez obtenir. Si la valeur de votre bien diminue, vous devrez peut-être apporter des fonds propres plus importants pour compenser la différence. Il est donc recommandé de suivre l'évolution du marché immobilier et d'être réaliste dans l'estimation du prix de vente de votre bien.

Le risque de surendettement

Le prêt relais peut entraîner un risque de surendettement si vous n'évaluez pas correctement votre capacité de remboursement. Les mensualités cumulées du prêt relais et de vos autres prêts peuvent peser lourdement sur votre budget, surtout si vous avez des revenus instables. Il est donc crucial de bien évaluer votre capacité d'endettement avant de contracter un prêt relais et de ne pas surestimer vos revenus futurs.

Scénario	Évaluation du bien (€)	Décote (15%)	Prêt relais potentiel (€)	Recommandation
Marché stable	300 000	45 000	255 000	Fixer un prix réaliste, consulter plusieurs agences
Baisse du marché (-5%)	285 000	42 750	242 250	Ajuster le prix, être prêt à négocier
Baisse du marché (-10%)	270 000	40 500	229 500	Réduire le prix rapidement, envisager la location

Conseils pour minimiser les risques

Pour réduire les risques liés au prêt relais , voici quelques conseils à mettre en œuvre :

• Faire réaliser une expertise immobilière par un professionnel indépendant.
• Prévoir une marge de sécurité dans votre budget.
• Être réactif et flexible face aux imprévus.

En conclusion : le prêt relais, un outil à manier avec précaution

Le prêt relais est un outil financier qui peut vous aider à acquérir votre nouveau logement avant de vendre l'ancien, mais il est essentiel de bien comprendre son fonctionnement, ses coûts et ses risques. Prenez le temps d'utiliser un simulateur prêt relais , de comparer les offres, de vous faire accompagner par un professionnel et d'être réaliste dans l'estimation du prix de vente de votre bien. Avec une bonne préparation et une gestion rigoureuse, vous pouvez utiliser le prêt relais à votre avantage et concrétiser votre projet immobilier en toute sérénité.